董藩建议:给年轻人降首付!买房前五年只还利息不还本金

发布日期:2022-07-26 04:55    点击次数:139

​导读:

7月16日,由中国企业改革与发展研究会、网易财经、网易财经智库联合主办的“2022网易经济学家年会·夏季论坛”在北京举行。北京师范大学房地产研究中心主任、教授、博士生导师董藩在论坛上发表了《什么样的政策才能救楼市》的主题演讲。董藩表示,银行信贷必须适度支持开发商复工复产,特别是对烂尾项目要尽快恢复,否则老百姓都不还贷款,就麻烦了。

董藩认为,要考虑降低首付成数,特别是对年轻人,可以适当降到25%甚至15%,这会大大降低大家进入市场的压力。只要进入市场压力变大,积累首付的时间变长,就是很不利的。

贷款的前五年,应允许有压力的人只还利息不还本金。很多年轻人在还贷款的时候,前五年由于年轻,收入比较低,只还利息不还本金,压力就会大大减轻,这对刚工作的年轻人非常有意义。

董藩表示,最近网上看到“多地烂尾楼项目集体停供”的新闻,现在很多人在网上叫好:“叫你银行天天欺负我们老百姓”。但董藩表示,等到很多人都真不还贷款,信贷资金回笼有问题的时候,老百姓自己就受到了伤害。这些不还的钱是从哪里来呢?这些钱最后发现不是银行的,都是老百姓的存款转化来的。如果出现断供潮,信贷质量下滑,我们老百姓去取钱就会遇到问题了,可能发生挤兑,这对金融秩序的冲击太大了。

以下为演讲实录:

(今天)我们经济面临着非常大的压力,此前一直在提出“六稳六保”问题。如果房地产行业发展秩序不恢复,我们就没有办法实现“六稳六保”。

首先来看房地产的地位,这是其它行业没有办法替代的。房地产业是什么地位?过去的演讲中我曾经多次提过,首先它是国民经济的主导产业。就像农村马车,马车有一个辕马,既掌握着方向,又是最主要的发力者,其它两个是附马,拉帮套的。房地产业就是国民经济的“辕马”。房地产也是支柱产业,包括对经济、税收、就业的贡献,都是最大的。房地产还是国民经济的先导产业,其他产业的发展要以房地产行业为前提,因为要用房产作为生产经营和办公用房。只要房地产衰退,国民经济必定衰退,只要房地产发展得好,提供了基本生产经营条件,其它行业才能发展。今天我们在这里开会,没有这个写字楼,没有这个会场场所,没有这个空间,是没有办法举办这个会议的,而这个就是我们房地产的关键。

房地产业和整个国民经济深度嵌合、交织在一起,通过极其绵长复杂的产业链,把整个国民经济深度勾连在一起,所以从这个意义上说,房地产市场决定我们经济运行的基本质量。我说房地产行业通过前向关联、后向关联、侧向关联把整个国民经济关连在一起。关连到什么程度?房地产业受到冲击的时候,烟酒、书法,甚至我们吃的盐全都深度受影响。2008年我们发现中国的盐业亏损。我纳闷,盐为什么会亏损?需求很稳定啊。后来我们发现,盐业除了食用盐外,还有盐化工,它生产了很多辅料、添加剂,这些辅料、添加剂又生产了很多化工建材,这些化工建材是要用到建筑施工上的。当我们打压房地产、经济危机发生、市场不景气的时候,很多工地停下来,这些建筑材料消耗大量减少,工厂被迫停工,以至于收缩最后延伸到盐业。

房地产业对国民经济的影响,远远超越今天国家统计局从分析上给出的结论。正常情况下,中国房地产业直接或者间接提供了上亿的就业机会,65%左右的地方本级财政投入,以及大约30%-40%的GDP,不是统计局公布的百分之十几。因为房地产行业的作用实在是太大了,如果房地产业受到冲击和影响,不是这30%-40%的GDP剩下多少的问题,而是通过产业关联,急剧收缩,导致整个国民经济急剧收缩,把经济拖入困境中,全社会都会因为失业和收入下降问题,进入一个非常不好的状态。今天我们整个国民经济遇到的问题,首先就是来自房地产业不景气带来的影响。

没有房地产业,保不住经济和社会稳定。房地产兴盛,国民经济就兴盛。房地产衰退,国民经济就衰退。全世界发达国家走过来的路充分证明了这样一点,美国迄今为止房地产业仍然是第一大产业,大约在GDP总量中占到12%-13%,雄霸世界的美国金融保险业只完成了GDP总量的8%左右,所以房地产行业远远超过金融保险业的影响。全社会财富的70%左右表现为房屋和土地。在一个普通家庭看来,70%甚至80%、90%的财富也表现为房产,北京可能达到80%以上,可以看到它的影响有多大。

那么在这样的状态下,房地产如果不景气,就会很麻烦。但当前救市政策出了很多问题,所以效果远远不如从前。为什么会是这样?这一轮的救市已经持续很久,效果并不理想,表现在这样几个方面:第一,土地市场没有恢复,流拍较多,价格仍在下滑,民营开发商基本处于躺平状态;第二,房企爆雷过程没有结束,市场还有坏消息传出来,整个开发行业财务状况没有得到明显缓解。三是投资仍然处在低迷状态,市场信心没有恢复,1-6月的数据我也是刚拿到, 中国电信股份有限公司桂林分公司大多数数据也是往下走,这样对我们来讲压力非常大。

究竟底部在哪里?我们还不知道,我们还要再看看。如果没有有力的措施去应对的话,就很麻烦。

目前,个别城市房地产交易略有好转,但整体上仍然不景气,尤其是最近两天出现的大新闻事件进一步影响了老百姓情绪,复产复工的状况非常不理想,预售购房者失去信心,宣布集体断供。如果这些情况往下扩展,影响极大,大到什么程度?估计涉及到大几千到1万亿的信贷规模。房价下跌区域的很多买房者,虽然已经入住了,因为政策严导致下跌,可能生气,受到这种罢供情绪的影响,可能参与到其中。还有一些人,原本没有什么想法,但现在就业状况不理想,收入正在急剧下降,就是想还贷款压力也非常大,到处借钱,可能也参与罢供其中。还有一种情况:很多地方有些项目,买房者已经入住,但一直办理不了房产证,这个问题在有些省份非常严重,项目已经入住几年甚至五六年,房产证没有办下来,等到房价下跌的时候想卖也卖不了,大家非常气愤,他们就都有了理由参与到罢供中。如果这些因素连在一起,这个影响不得了。

这些情况合在一起,涉及到资金量太大了。大家知道现在很多人在网上叫好,“叫你银行天天欺负我们老百姓”!等到真不还的时候,信贷资金回笼有问题的时候,就出现了一个问题:这些钱从哪里来的呢?这些钱都是老百姓的存款转化来的!这样,我们去银行取钱就会遇到问题了!这对金融秩序的冲击那可是太大了,所以说这个问题非常紧张。今天我来到这个论坛了,还是想说一说,借着平台呼吁重视这件事情。现在上下游产业链的风险也是日益涌现出来,特别是施工和建材行业。

为什么这么努力救市,效果却不是特别理想?

因为错过了最佳的救市时间。房地产短周期,通常是三到五年,下行一到两年,中间底部一年左右,然后往上走一两年,一共三到五年一个短周期。但是这一轮持续五年在打压,持续时间较长,衰退就会产生加速度。初期下滑的时候只要采取一点措施就会稳住,但如果继续下滑,速度越来越快的话,就会影响大家的信心。想救的话,力度不够根本救不了。就像滑冰,刚开始速度很慢的时候容易停下来,快了就停不下来了。衰退产生加速度的话比较麻烦。现在打压性的调控,某种意义上已经上升到政治高度,因为地方政府非常担心救市过程中被媒体炒作,被主管部门叫停、批评,这样的话很多救市政策的出台,能拖就拖,能躲就躲,有利时间点都错过了。很多政策一日游,新闻刚曝出来,就被舆论或主管部门吓得说没有,说只有一个草稿,就撤回来了。“既要……也要……”这类表述,让地方政府出台政策的时候非常为难,感觉没法操作,甚至担心犯错误,因为那些要求的方向可能是相反的。有关部委对房地产市场释放的信号也不太一致,有些互相矛盾,正向的预期很难形成。地方政府手中权力也非常有限,可出的牌不多,政策更主要的是集中在中央政府手里。自媒体对房地产热点领域高度关注,但普遍是唱衰的。很多人讲这个的话,就是天天骂开发商,说是房价应该下跌,大家反而觉得他讲得很对。现在要想救市,如果唱衰的人一直特别多,这个事情就没法做,以前讲过,信心比黄金还重要,就是这个道理。

怎么办呢?我们得调整救市的思路,更新救市的方案,赶紧处置风险点,防范大危机的爆发,我是特别特别着急的。

首先要确定楼市短期救助和长期发展的指导思想,中央和地方联动,明确政策信号预期,对冲不利舆论。不能老是强调因城施策。中央必须表态,只有地方救市的话,市长说话都没有底气。要把保障和市场分开,该保障的保障,该进入市场的进入市场,缓解地方政府内心压力,否则只要价格上涨,交易需求上涨,市政府就会害怕,又会开始紧缩政策,那样就不好办。因为投资性产品,只要大家对未来没有信心,是不会买的,跟股市一样。短期政策要有力度,长期政策要讲科学,尊重经济规律,不能更多地靠行政手段。国家层面的政策要稳定,不要忽松忽紧,以免让企业无所适从,购房者也没有办法形成非常明确的预期。供给端、需求端要同步救助,疏通融资渠道,满足房地产企业合理的融资需求。财税、金融、土地、落户政策联动,要形成系统性方案,只靠单一方案力度不够。

中央要释放明确的而不是让地方为难的救市信号,不能再出“既要……也要……还要……”这样的政策说法。要推出国家层面的救市措施,地方政府在此基础上因城施策,推出补充措施。先是国家出政策,接着是地方出,上下联动。

要通过中央文件重新确立房地产的主导、支柱、先导产业地位,恢复市场主体的信心。房地产对中国经济发展和社会稳定的托底作用是长期的,一些人认为房地产发展已经达到天花板,这种认识是错误的。

中央政府要明确宣布未来几年建设用地供应,特别是三四线城市的土地供应要结合去库存的情况,严格控制建设土地投放,地方政府需要消化一下库存再说。

针对三四线库存压力大的城市,要放缓城市更新项目和棚户区改造进程,优先解决去库存问题。

根据当前市场的情况,对开发商要实行税收辅助救助政策,恢复那些停工的建设项目,如果能够恢复项目施工的话,我们税收上可以延缓缴纳,比如晚半年或者晚一年,这样开发商经济上的压力会减轻。

去库存压力不大的城市,对新买地的开发商,土地款的缴纳可以允许分期进行,取消商品房的限价政策,否则就不会买地,地方财政收入就会受到很大影响。贷款风险由银行基于抵押,自行防范。我们现在来看,无论是谁进入市场,都是对稳经济和就业的影响。

要考虑继续降低存款准备金率和利率水平,因为银行是很赚钱的企业,其实还是有继续实施宽松政策空间的,所以银行利率需要适度下调,日本经常都是零利率。

要考虑降低首付成数,特别是对年轻人,可以适当降到25%甚至15%,这会大大降低大家进入市场的压力。只要进入市场压力变大,积累首付的时间变长,就是很不利的。像第二套房,在北京这样的城市,首付要是达到70%-80%,几乎就没法买了。

要考虑延长贷款期限,是不是可以延长到四十年?这样做,对年轻人来讲非常有利。二十几岁工作,贷款四十年,还本的压力大大减轻,以后收入高了可以提前还贷。过去银行都有统计数据,大家按揭贷款平均还款时间不超过十年,虽然你贷了三十年,但经常不到十年就全部还了,因为收入在增加,贷款在减少。要是说不愿意选择四十年,还有十年、二十年贷款期可以选择。

要改变商办项目贷款政策,现在贷款期只是十年,可不可以延长到三十年?至少要延长到二十年。过去贷款量只占50%,能不能增加到60%?这样对消化这些滞销项目非常有好处。那些搞经营的人,如果能够把物业购买成本压下来的话,也会大大降低经营成本。

贷款的前五年,应允许有压力的人只还利息不还本金。在座的很多年轻人,还贷款的时候,前五年由于年轻,收入比较低,只还利息不还本金,压力就会大大减轻,这对刚工作的年轻人非常有意义。

针对买房者的按揭政策,需要考虑到城市化水平和房价水平,北京、上海、深圳这样的地方,贷款集中度需要放一放,不能跟小城镇一样。因为房价太高了,贷款占比高一点很正常。

要加强对预售资金的监管,预售资金只能用于项目建造,实践中有些挪用,有些可能也是无奈,一旦出事了大家都会不满,但不管怎么说,还是要严格,监管方式也要改革。

针对处于烂尾状态的项目,要马上出台保交楼支持政策,帮助开发商尽快复产复工,对实在搞不了的要马上推动重组过程,已经预售的,主管部门赶紧出台方案,减轻买房者的压力,不能让断供情况继续蔓延下去。

要鼓励各地在住房补贴、税收方面给予购房者优惠,特别是契税和印花税。另外开征住宅房产税的问题,能不能缓一缓,现在需要把市场交易和投资秩序逐步恢复过来。

受到疫情影响的很多人,收入下降,还贷款记录有了瑕疵,征信受到影响。特殊时期、特殊情况要给予特殊照顾,个人作出说明和承诺以后,建议不纳入征信记录,不要弄的大家压力都特别大,都对我们的政策有特别大的意见,这也不利于市场恢复。